Профессиональные справочные системы для специалистов
18.09.2018
Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества

     Администрация муниципального района (истец) обратилась в суд с иском к ООО (ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние.

     Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 07.09.2018 N А41-66247/2017 указанные судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение.

    Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество обратилось в Администрацию муниципального района с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, ссылаясь на то обстоятельство, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий Обществу на праве собственности. Постановлением Администрации ответчику предоставлен в собственность за плату спорный земельный участок, на котором находится объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу на праве собственности. На основании указанного постановления был заключен договор купли-продажи земельного участка.
     

     В ходе проверки муниципального образования был выявлен факт нарушения земельного законодательства по распоряжению земельными участками и вынесено предписание об устранении нарушений земельного законодательства, которым Администрации муниципального района предписано принять меры по его устранению. На основании вышеуказанного предписания ответчику было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка с приложением дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, которое не было заключено. На основании вышеизложенного истец обратился в суд с настоящим иском.
          

     Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из тех обстоятельств, что право собственности на спорный земельный участок возникло у ООО после реализации своего исключительного права на приватизацию земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, принадлежащим обществу и необходимым для его эксплуатации.
     

     Суд кассационной инстанции не согласился с приведенными выводами судов в связи со следующим.

     В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.

     Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

     Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

     Из изложенного следует, что законодатель ограничил объем прав на землю у приобретателя недвижимости, поставив их (права) в зависимость от функционального назначения приобретаемого объекта, поэтому судам при оценке договора купли-продажи земельного участка, на котором находится принадлежащий покупателю на праве собственности объект недвижимости, следовало определить площадь участка, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего покупателю на праве собственности.
     

     Судами не учтено, что на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ мог быть предоставлен земельный участок под административным зданием, и намерения общества об осуществлении строительства каких-либо иных объектов на данном земельном участке не могли быть учтены при предоставлении земельного участка в соответствии с названной статьей.
    

     При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов о том, что земельный участок был предоставлен обществу в соответствии с действующим земельным законодательством на дату заключения оспариваемого договора, не основан на имеющихся в материалах дела доказательствах. При этом факты формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка не могут являться основанием для предоставления земельного участка в собственность.